Lieve Ionica,
Hoe bepaal je een bod op een huis? Voor populaire koophuizen geldt vaak een inschrijfprocedure: het hoogste bod wint. Ik wil niet meedoen aan de gekte op de woningmarkt en bizar hoog bieden. Maar als ik te zuinig ben met mijn bod, gaat een huis aan mijn neus voorbij. Hoe kies ik de hoogte van mijn bod zodanig dat ik de hoogste bieder ben, maar er geen al te groot gat zit tussen mijn bod en het bod direct eronder?
Jeannette Huyser
Beste Jeannette Huyser,
Het korte en teleurstellende antwoord is: niet. Dat ligt niet aan u, maar aan de opzet van de inschrijfprocedure. Dat is in de Engelse vaktermen een first-price sealed-bid auction, oftewel een hoogste-prijs gesloten-bod veiling. Een gesloten bod betekent dat bieders niet van elkaar weten wat de anderen bieden. Dat kan ook anders: in Zweden verloopt het bieden op huizen openbaar. Op een website staat een openingsbod en daarna kunnen potentiële kopers via sms tegen elkaar opbieden tot de verkoper een bod accepteert.
Terug naar de Nederlandse procedure. De winnaar betaalt de hoogst geboden prijs. Dat klinkt vanzelfsprekend, maar dit heeft dus precies het nadeel dat u vreest. Als u 20 duizend euro meer biedt dan het op een na hoogste bod, dan betaalt u veel meer geld dan nodig was voor uw huis. In de speltheorie, het gedeelte van de wiskunde dat gaat over strategische beslissingen die rationele mensen nemen in dit soort situaties, noemen we dit de vloek van de winnaar. Wie wint, heeft eigenlijk te hoog geboden.
Het lijkt daarom een aantrekkelijke strategie om minder te bieden dan wat u het huis waard vindt. Maar er is geen optimaal bedrag te berekenen dat ervoor zorgt dat u zich na afloop niet opvreet van spijt als u het huis níét krijgt.
De speltheorie biedt een elegante oplossing voor dit probleem door de procedure aan te passen: de winnaar moet het bod van de op een na hoogste bieder betalen. Dan hoeft niemand bij het bieden bang te zijn dat er een groot gat zit tussen hun bod en dat van de op een na hoogste bieder. Voor deze veiling bestaat er wél een optimale strategie: u moet bieden wat u het huis werkelijk waard vindt. Hoe u dit bedrag bepaalt, zegt de theorie er dan weer niet bij. U kunt grondprijs, stenen, dat gezellige straatje, praktische ligging en het mooie uitzicht niet zomaar bij elkaar optellen tot één bedrag.
Wat de speltheorie wel zegt, is dat de verwachte opbrengst voor de verkoper bij dit systeem precies hetzelfde is als in de bij ons gebruikelijke procedure. Het is de vraag hoe goed dit alles zich vertaalt naar de praktijk. Alleen in wiskundige theorieën zijn mensen volkomen rationeel. Rationele mensen zouden nooit meer bieden voor een huis dan dat ze het waard vinden, want dan zouden ze verlies maken. Maar met de gekte op de woningmarkt word je al snel iets minder rationeel. En dan bied je dus meer dan eigenlijk slim is. En op de een of andere manier vermoed ik dat degenen die de procedures bepalen er geen enkel belang bij hebben om daar iets tegen te doen.
Deze column verscheen op 1 september 2023 in de Volkskrant.
Nieuwe adviesvragen zijn van harte welkom. Liefst persoonlijke vragen die op het eerste gezicht he-le-maal niets met wiskunde te maken hebben. U kunt ze insturen via ionica@volkskrant.nl.
Lees hier ook de andere columns van de reeks.